MATERIA:
Se formulan las siguientes consultas:
1. ¿Las Juntas de Propietarios inscritas en el Registro Único de Contribuyentes – RUC son sujetos del Impuesto General a la Ventas, cuando arrienden las zonas comunes pertenecientes a los miembros de la Junta?.
2. ¿Qué tipo de comprobantes de pago deben emitir las Juntas de Propietarios por el alquiler de las zonas comunes?.
SUMILLA: Los ingresos obtenidos por las Juntas de Propietarios que llevan contabilidad independiente constituyen rentas de tercera categoría; siendo estas entidades sujetos del IGV.
Por el arrendamiento de bienes comunes pertenecientes a los integrantes de Juntas de Propietarios, éstas pueden emitir indistintamente boletas de venta o facturas. Facturas, en la medida que el arrendatario posea número de RUC y requiera sustentar costo o gasto o crédito fiscal; de lo contrario, sólo boletas de venta.
INFORME N° 010-2002-SUNAT/K00000
MATERIA:
Se formulan las siguientes consultas:
1. ¿Las Juntas de Propietarios inscritas en el Registro Único de Contribuyentes – RUC son sujetos del Impuesto General a la Ventas, cuando arrienden las zonas comunes pertenecientes a los miembros de la Junta?.
2. ¿Qué tipo de comprobantes de pago deben emitir las Juntas de Propietarios por el alquiler de las zonas comunes?.
BASE LEGAL:
- Texto Único Ordenado de la Ley del Impuesto General a las Ventas e Impuesto Selectivo al Consumo, aprobado por el Decreto Supremo N° 055-99-EF y normas modificatorias (en adelante, TUO del IGV).
- Texto Único Ordenado de la Ley del Impuesto a la Renta, aprobado por el Decreto Supremo N° 054-99-EF y normas modificatorias (en adelante, TUO de la Ley del Impuesto a la Renta).
- Reglamento de Comprobantes de Pago, aprobado por la Resolución de Superintendencia Nº 007-99/SUNAT y normas modificatorias (en adelante, RCP).
- Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, Ley N° 27157.
- Reglamento de la Ley N° 27157 de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, aprobado por el Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC.
ANÁLISIS:
En principio, entendemos que las consultas se encuentran orientadas a determinar si las Juntas de Propietarios que llevan contabilidad independiente de la de sus integrantes, son sujetos del Impuesto General a las Ventas por el arrendamiento de los bienes comunes y, en este caso, cuál es el tipo de comprobante de pago que deben emitir.
Bajo esta premisa cabe indicar lo siguiente:
1. Los edificios de departamentos; quintas; casas en copropiedad; centros y galerías comerciales o campos feriales; y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, cuando pertenezcan a propietarios distintos, están sujetos al régimen que éstos elijan: el de propiedad exclusiva y propiedad común o independización y copropiedad, de conformidad con lo dispuesto por los artículos 37° y 38° de la Ley N° 27157.
Como fluye de la norma glosada, las unidades inmobiliarias sujetas a alguno de los dos regímenes señalados son aquellas que cuentan con bienes de propiedad exclusiva y otros de propiedad común.
En cuanto a los bienes de propiedad común, la aplicación de uno u otro régimen, no altera la naturaleza jurídica de los mismos de ser bienes comunes, pues dichos regímenes sólo se refieren al régimen jurídico al que deben someterse dichas unidades inmobiliarias, incluidos los bienes comunes, es decir, la forma o sistema como se regulan los mismos.
Así pues, el artículo 128° del Reglamento de la Ley N° 27157 dispone que el régimen de Independización y Copropiedad supone la existencia de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de uso común, sujetas al régimen de copropiedad regulado en el Código Civil. Las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva comprenden necesariamente el terreno que ocupa cada una.
Añade el referido artículo que sólo se puede optar por este régimen en el caso de las Unidades Inmobiliarias mencionadas en los incisos b), c), d) y e) del artículo 126° de dicho Reglamento(1), siempre que estén conformadas por secciones de un solo piso o que, de contar con más de un piso, pertenezcan a un mismo propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva de la sección.
De otro lado, el artículo 129° del aludido Reglamento señala que el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común es el régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común. Cuentan con un Reglamento Interno y una Junta de Propietarios.
La mención efectuada por la última norma citada al término "dominio" (dominio exclusivo y dominio común), no debe entenderse como una figura esencialmente distinta al de la propiedad, sino más bien como el mismo instituto pero referido específicamente a las cosas muebles o inmuebles.
En efecto, el término "propiedad" toma una significación más amplia, comprende también los derechos no sólo las cosas. En cambio, el vocablo "dominio" se reserva para las cosas muebles o inmuebles (2).
En ese sentido, las unidades inmobiliarias sujetas a cualquiera de los dos regímenes aludidos cuentan con bienes de propiedad exclusiva y otros de propiedad común o copropiedad.
Ahora bien, el artículo 145° del Reglamento señala que la Junta de Propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones de Propiedad Exclusiva de la edificación y tiene la representación conjunta de éstos.
Por lo tanto, toda vez que las secciones de Propiedad Exclusiva de una edificación coexisten con la presencia de bienes y/o servicios comunes, de conformidad con el artículo 125° del Reglamento de la Ley N° 27157, respecto de los bienes comunes la Junta de Propietarios representa una copropiedad, entendiéndose como tal, al bien que pertenece por cuotas ideales o porcentajes de participación a dos o más personas.
2. Según lo dispuesto en el último párrafo del artículo 9º del TUO de la Ley del IGV, son contribuyentes de dicho impuesto la comunidad de bienes, los consorcios, joint ventures u otras formas de contratos de colaboración empresarial, que lleven contabilidad independiente, de acuerdo con las normas que señale el Reglamento.
Ahora, habiéndose determinado en el punto 1 del presente Análisis que la Junta de Propietarios representa una copropiedad, cabe indicar que en el mismo sentido constituye también una comunidad de bienes.
En efecto, se entiende por comunidad simplemente una pluralidad de copropietarios colocados en una misma situación jurídica en relación a un mismo edificio, aquí la extensión del derecho proindiviso de cada comunero se determina mediante una cuota ideal. El total derecho de propiedad se encuentra parcelado en partes ideales, no el objeto sobre el cual recae. Al sumar todas las cuotas, tenemos la propiedad total o plena(3).
En consecuencia, si la Junta de Propietarios, que es una comunidad de bienes, lleva contabilidad independiente es considerada como sujeto del Impuesto General a las Ventas.
3. En cuanto al tipo de comprobante de pago que deben emitir las Juntas de Propietarios por el arrendamiento de bienes comunes pertenecientes a sus integrantes cabe señalar, en principio, que el artículo 28° del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta señala que son rentas de tercera categoría las que obtengan las personas jurídicas a que se refiere el artículo 14° del referido TUO, cualquiera que sea la categoría a la que debiera atribuirse.
El inciso k) del citado artículo 14° dispone que las comunidades de bienes que lleven contabilidad independiente son consideradas como personas jurídicas para efectos del Impuesto a la Renta.
Por tanto, las rentas que obtengan las Juntas de Propietarios que lleven contabilidad independiente califican como rentas de tercera categoría.
Ahora bien, el artículo 1° del RCP señala que el comprobante de pago es un documento que acredita la transferencia de bienes, la entrega en uso, o la prestación de servicios.
De otro lado, el artículo 2° del referido RCP establece que sólo se consideran comprobantes de pago, siempre que cumplan con todas las características y requisitos mínimos establecidos en dicho cuerpo normativo, entre otros, los siguientes:
a) Facturas; las mismas que se emiten sólo a favor del adquirente o usuario que posea número de RUC(4), cuando la operación se realice con sujetos del Impuesto General a las Ventas - IGV que tengan derecho al crédito fiscal y cuando el comprador o usuario lo solicite a fin de sustentar gasto o costo para efecto tributario, entre otros supuestos (numeral 1.1. del artículo 4° del RCP).
b) Boletas de Venta; las cuales se emiten en operaciones con consumidores o usuarios finales y en operaciones realizadas por los sujetos del Régimen Único Simplificado (numeral 3.1. del artículo 4° del RCP).
c) Documentos autorizados en el numeral 6 del artículo 4º del RCP; entre los que se encuentran los recibos por el arrendamiento o subarrendamiento de bienes muebles e inmuebles que generen rentas de primera categoría para efecto del Impuesto a la Renta, los cuales serán proporcionados por la SUNAT (inciso a) del numeral 6.2 del artículo 4° del RCP).
En consecuencia, las boletas de venta se emiten en operaciones con consumidores o usuarios finales; mientras que las facturas se emiten a favor del adquirente o usuario que posea número de RUC y requiera sustentar costo o gasto, crédito fiscal o crédito deducible.
En ese sentido, las Juntas de Propietarios pueden emitir indistintamente boletas de venta o facturas, lo cual dependerá de la situación en la que se encuentre el adquirente o usuario, según lo señalado en el párrafo anterior.
Finalmente cabe indicar que, los recibos por el arrendamiento de bienes muebles e inmuebles constituyen comprobantes de pago que se emiten en tanto dicha operación genere rentas de primera categoría para efecto del Impuesto a la Renta, por lo que no corresponde emitirlos tratándose del supuesto al que se refiere la presente consulta, esto es de rentas que califican como de tercera categoría.
CONCLUSIONES:
1. Los ingresos obtenidos por las Juntas de Propietarios que llevan contabilidad independiente constituyen rentas de tercera categoría.
2. Las Juntas de Propietarios que llevan contabilidad independiente de la de sus integrantes son sujetos del IGV.
3. Por el arrendamiento de bienes comunes pertenecientes a los integrantes de Juntas de Propietarios, éstas pueden emitir indistintamente boletas de venta o facturas. Facturas, en la medida que el arrendatario posea número de RUC y requiera sustentar costo o gasto o crédito fiscal; de lo contrario, sólo boletas de venta.
Lima, 10 de enero de 2002
ORIGINAL FIRMADO POR
EDWARD VÍCTOR TOVAR MENDOZA
Intendente Nacional Jurídico
(1) Dicho artículo señala que las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común, reguladas por el referido Reglamento, son:
a) Edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o mixto.
b) Quintas.
c) Casas en copropiedad.
d) Centro y galerías comerciales o campos feriales.
e) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.
(2) Castañeda, Jorge Eugenio. Citado por Vásquez Ríos, Alberto. Los Derechos Reales. La propiedad. pág. 27. De la misma opinión es Puig Brutau (citado también por Vásquez Ríos, Alberto) para quien el término propiedad indica toda relación de pertenencia o titularidad, y así resulta posible hablar, por ejemplo, de propiedad intelectual e industrial, en cambio el dominio hace referencia a la titularidad sobre un objeto corporal.
(3) Valencia Zea, Arturo. Texto recopilado por Avendaño Valdez, Jorge. Derechos Reales. 2da. Edición, pág. 82.
(4) Se exceptúa de este requisito a las operaciones de exportación consideradas como tales por las normas del IGV y a los servicios de comisión mercantil prestados a sujetos no domiciliados, a los que se refieren los literales d) y e) del numeral 1.1 del artículo 4° del RCP.
EHP/LMS/NCF
13-A0628-D1/A0743-D1/A1181-D1
IMPUESTO GENERAL A LAS VENTAS – COMPROBANTES DE PAGO – JUNTA DE PROPIETARIOS.
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