Cuando cunde el fraude inmobiliario y la morosidad se asoma hay que ponerse firmes en favor de los acreedores, y sospechar de todo el que no publicita sus negocios. En esa línea, hace unas semanas la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema (Casación 5135-2009) ha fijado posición en materia de prevalencia de derechos sobre bienes. En una tercería planteada por el supuesto propietario de un inmueble embargado, la Corte ha preferido al acreedor embargante porque su derecho estaba inscrito, pese a que el tercerista contaba con título de fecha cierta.
Según el artículo 531 del Código Procesal Civil, la tercería tiene como propósito liberar el inmueble embargado, al verificarse que el bien no pertenecía al deudor al momento de ordenarse la medida de afectación. Un embargo dispuesto sobre un bien ajeno es una anomalía, incluso si el acreedor tiene buena fe, pero a diferencia de otros casos de concurrencia de acreedores, se entendía hasta ahora que era una situación reversible a través del proceso de “tercería excluyente de dominio”.
El solo hecho que el embargo estuviese inscrito no postergaba al propietario que no inscribió. Precisamente para eso existía la herramienta de la tercería, que era una excepción al régimen general de concurrencia de acreedores y prevalencia registral previsto en los artículos 1135, 1136 y 2022 del Código Civil. Empero, la Corte dice que el embargo prevalece porque el acreedor inscribió su derecho y en la partida registral del bien no había ninguna mención al nuevo dueño, es decir, el acreedor tenía buena fe. La fecha cierta del documento que ostenta el propietario no tiene importancia.
La Corte ha tomado una decisión acertada. Si bien los argumentos de la sentencia no son muy explícitos, podemos ayudar a su fundamento diciendo que no había ninguna razón para que el embargo inscrito se perdiera a favor de quien no inscribió, cuando la regla en esta materia, para todos los que pretenden derechos sobre un mismo bien, es la preferencia por la inscripción de buena fe.
Tal es el principio que emana de los artículos 1135 y 1136 del Código. El propietario que no registró su derecho pierde ante el acreedor embargante de la misma manera que perdería ante otro comprador, arrendatario, usufructuario, acreedor hipotecario o quien sea.
La solución es técnicamente correcta. El embargo inscrito de buena fe prevalece como consecuencia de aplicar de manera conjunta todas las normas involucradas, de las cuales surge el principio rector en esta materia: ante varios que quieren el mismo bien, se prefiere al que inscribe primero de buena fe.
Con esta interpretación la tercería reduce su ámbito de actuación, pero no desaparece. Ahora la tercería excluyente de dominio solo liberará embargos inscritos si se demuestra la mala fe del acreedor, y por cierto para levantar embargos de bienes no inscritos con la prueba de un título de fecha anterior.
Los pronunciamientos de la Corte son fuente del derecho y en la práctica resultan más importantes que el propio texto de la ley, pues en definitiva ese es el derecho real, el que se aplica más allá de las aulas y la opinión de los expertos.
Si además la Corte acoge un razonamiento funcional como en este caso, mejor eso a esperar las reformas legislativas tan difíciles y lentas.
Por: Martín Mejorada
Soy abogado por la Pontificia Universidad Católica del Perú desde hace más de 20 años y socio del Estudio Rodrigo, Elias & Medrano. Me dedico a la asesoría legal en materia patrimonial, con especial atención en los derechos sobre bienes. Realizo diagnósticos sobre temas de propiedad y diseño estrategias para la adquisición y defensa de inmuebles. Enseño los cursos vinculados a mi especialidad en la PUCP, Universidad Del Pacífico y Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Soy un convencido que el desarrollo y la paz de cualquier sociedad pasan por un adecuado sistema inmobiliario, que asegure a todas las personas naturales y empresas un espacio digno y seguro para la realización de sus actividades.
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