La hipoteca es sin duda la garantía más utilizada y la de mayor importancia para los créditos relevantes. Consiste en la afectación de un inmueble en respaldo de obligaciones dinerarias. Si no se paga la deuda oportunamente, el acreedor puede sacar a remate el bien, lo que implica el lanzamiento de quien esté ocupando el predio.
Si bien la hipoteca es una figura legal, en lo social es un insumo de ilusión y esperanza para quienes acceden al crédito. Con ella son posibles los proyectos más ambiciosos, desde la adquisición de una vivienda hasta la puesta en marcha de un negocio, pasando por el ordenamiento de finanzas mal llevadas. Sin embargo, el acreedor no se cobra con sentimientos, sino con efectivo o con la garantía. Por eso es fundamental saber qué tanto está comprometido el bien y cómo cobrará el acreedor.
El inmueble respalda las obligaciones señaladas en el contrato de hipoteca. Por eso hay que prestar especial atención a las cláusulas que se ocupan de este aspecto. Se podría convenir una garantía muy específica que asegura obligaciones puntuales, descritas con toda precisión, o una que además cubra todas las obligaciones pasadas, presentes y futuras. Esta parte de los contratos es más importante tratándose de propietarios que por amistad, parentesco o interés comercial afectan su inmueble a favor de deudas ajenas, sin conocer en detalle la relación entre el acreedor y el deudor. El dueño podría creer que la garantía solo cubre la deuda que él conoce y de la que está permanentemente informado por el amigo, pariente, o socio, pero en realidad hay otros créditos cuyo incumplimiento llevará igualmente al remate del predio.
El tema es tan relevante que ha merecido el pronunciamiento del Sexto Pleno Civil de la Corte Suprema (Expediente 2402-2012-LAMBAYEQUE). El Pleno ha fijado parámetros obligatorios para que los acreedores puedan intentar la venta forzada del inmueble. En protección de los ejecutados, el acreedor debe presentar un detalle pormenorizado sobre el origen de las deudas a cobrar y su correspondencia con el contrato de garantía, debiendo tal detalle constar en un documento especial (título ejecutivo u otro similar) que demuestre cómo se ha determinando correctamente la obligación. Si el acreedor no cumple esta exigencia, ni siquiera se tramitará la demanda de ejecución. Esto obliga a los acreedores a ser más finos en sus contratos para anticipar los documentos que cumplan tales exigencias.
Aunque en estos días la morosidad es baja y las ejecuciones pocas, no perdamos de vista que la hipoteca es un derecho de largo aliento, listo para probar su fuerza en el momento indicado. Atentos pues los dueños a la cobertura que están dispuestos a aceptar, y atentos los acreedores en la prevención de los documentos que tendrán que acompañar. Solo así la ilusión y esperanza que genera el crédito será incentivo de relaciones comerciales pacíficas y duraderas.
Por: MARTÍN MEJORADA /Soy abogado por la Pontificia Universidad Católica del Perú desde hace más de 20 años y socio del Estudio Rodrigo, Elias & Medrano. Me dedico a la asesoría legal en materia patrimonial, con especial atención en los derechos sobre bienes. Realizo diagnósticos sobre temas de propiedad y diseño estrategias para la adquisición y defensa de inmuebles. Enseño los cursos vinculados a mi especialidad en la PUCP, Universidad Del Pacífico y Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Soy un convencido que el desarrollo y la paz de cualquier sociedad pasan por un adecuado sistema inmobiliario, que asegure a todas las personas naturales y empresas un espacio digno y seguro para la realización de sus actividades.
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